レバレッジのマイナス効果が牙を剥くとき

2011.10.21

バブル末期に投資をした場合、その後はどうなったのでしょうか。レバレッジのプラス効果を予想しながらマイナスの結果となったケースを見てみましょう。前提条件は将来の家賃相場は上昇する↓将来の不動産価格は上昇する↓実際は下降した↓。購入条件は不動産の投資利回り＝借入金利であればOK。購入形態は長期ローンを組む。実際の物件によって多少の違いはあったのでしょうが、基本形態は皆共通だと思います。この条件に基づいて、さきほどの例でバブルのときの「期待利回り」を考えてみましょう。

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物件価格2000万円、自己資金400万円、借入金1600万円、当初利回り4％、借入金利4％、家賃相場年2％上昇↓不動産価格10年で50％上昇。実際は年2％のマイナス↓実際は10年で50％の下落＊判りやすくするため、借入金は元金据え置きで金利のみの支払いとし、また固定資産税その他の諸費用は考慮しないものとします。実際の条件（典型的なケース）での結果は次のようになります。キャッシュフローは、1年目16万円、2年目14・4万円、3年目12・8万円、以降毎年下落し、10年目のキャッシュフローは2・7万円、10年間の累計は約91・70万円になります。10年後の物件価格は1000万円です。では、この物件の10年後の収支を予想数値と比べてみましょう。利回りがマイナスになり、しかも投下資本収益率がマイナス22・71％ということは、この投資を10年経った時点で清算した場合、投資を始めたときに投人した自己資金が回収できないばかりか、損失の補填としてさらに500万円以上の支払いを求められてしまうということです。レバレッジのマイナス効果が牙を剥く瞬間です。